Tu hipoteca tiene suelo???

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Si tu hipoteca tiene cláusulas suelo hay alternativas gratuitas a la vía judicial

Con la sentencia del Tribunal Supremo recién salida del horno, son muchos loshipotecados con cláusulas suelo y techo en sus hipotecas que se preguntan cómo les afecta el dictamen y qué pueden hacer para borrarlas definitivamente de sus contratos.

Son muchos los afectados que ya han recurrido a la vía judicial. Si su caso ya fue juzgado, no tienen nada que hacer. La sentencia no tiene carácter retroactivo. “No ha lugar la retroactividad de esta sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada”, dice concretamente.

Sin embargo, son miles de hipotecados los que todavía no han recurrido a los tribunales y quieren borrar cualquier rastro de estas cláusulas en sus contratos para poder beneficiarse de un Euribor históricamente bajo. Entre el 30% y el 40% de las hipotecas en España cuentan con estas cláusulas, según un informe del Banco de España elaborado en 2010 a petición del Senado. De ahí que los afectados se cuenten por miles.

Pero… ¿qué pueden hacer?

En primer lugar, los departamentos jurídicos de muchas entidadeshipoteca financieras están desde el jueves analizando al detalle las más de 100 páginas de la sentencia para valorar el alcance real de la misma sobre miles de contratos hipotecarios. Los abogados no descartan que, de manera voluntaria, algunos bancos comiencen a eliminar las cláusulas de los contratos para evitar una auténtica batalla legal a raíz de la sentencia.

Sin embargo, a la espera de que la banca mueva ficha, el abogado Javier Sevillano, experto en derecho bancario de Legal & Media recomienda agotar la vía delderecho del consumo bancario, que es gratuita, antes de ir a la vía judicial con los costes de abogados, procuradores y tasas judiciales que ello supone.

1.- El primer paso es acudir a la sucursal bancaria y concertar una entrevista con el director para intentar que se elimine la cláusula suelo/techo de nuestro contrato.

2.- Si esto no da resultado, reclamar al defensor del cliente del banco. “Está obligado a contestar en un plazo máximo de dos meses y su respuesta debe estar motivada en derecho. Es decir, argumentada”, explica Javier Sevillano.

3.- Si esta es negativa, el siguiente paso es acudir al Comisionado para la Defensa del Cliente de Servicios Bancarios del Banco de España, un organismo encargado de la resolución de quejasreclamaciones y consultas relacionadas con las entidades de crédito. Debe pronunciarse y emitir un informe en cuatro meses. Si este resulta desfavorable para el banco en cuestión y reconoce la existencia demala praxis bancaria, la entidad financiera corre mucho riesgo si decide mantener las cláusulas en el contrato y el cliente acude a la vía judicial con dicho informe, si bien este no es vinculante.

Los expertos en derecho bancario recomiendan agotar la vía del derecho del consumo bancario, que es gratuita, antes de ir a la vía judicial con los costes de abogados, procuradores y tasas judiciales que supone. Siguiendo estos pasos, en unos seis meses, el afectado podría conseguir eliminar las cláusulas de su hipoteca.

Todo este procedimiento, muy desconocido por losclientes bancarios, es totalmente gratuito para el hipotecado. No obstante, Javier Sevillano recuerda que aunque el cliente consiga finalmente eliminar las cláusulas suelo/techo de su contrato, estos pasos no garantizan que el banco le compense económicamente por no haber podido beneficiarse de un Euribor históricamente bajo.

Vía judicial

hipoteca-toda-la-vidaSi el Banco de España no da la razón al hipotecado o si el banco decide no eliminar las cláusulas de los contratos a pesar del informe desfavorable del Comisionado, al cliente todavía le queda la vía judicial. Un proceso largo y costoso sobre el que el Tirbunal Supremo ya ha marcado los pasos a seguir por los jueces.

1.- En primer lugar, los magistrados solamente podrán declarar nula una cláusula si ha habido falta de transparencia. Esto, en principio, impediría que se lleven a cabo acciones colectivas ya que cada afectado deberá demostrar ante un juez que el banco no le informó de la existencia de dicha cláusula en su contrato. El magistrado deberá analizar caso por caso. No obstante, Javier Gastón, socio fundador de Denunciascolectivas.com aclara que en algunos supuestos sí es posible la vía colectiva. Por ejemplo, agrupando a los afectados por entidad, provincia y tipo de minuta del contrato hipotecario.

El Alto Tribunal ha detallado en la sentencia cuándo entiende que ha habido falta de transparencia. Por ejemplo, si se ha creado la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable cuando en realidad se transforma en préstamo a interés fijo cuando el tipo de interés baja a determinados niveles; cuando se ha creado la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo o, por ejemplo, la ubicación de dicha cláusula entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor, como hizo el BBVA.

2.- Aunque el juez constate que hubo falta de transparencia y declare nula la cláusula, esto no comportará la devolución de las cantidades ya satisfechas de más ya que, de lo contrario, el Supremo asegura que se pone en peligro la seguridad jurídica. Este argumento jurídico ha escandalizado a los abogados, para quienes resulta inaudito y contradictorio que una cláusula pueda declararse nula y que, sin embargo, no se produzca ningún tipo de contraprestación económica, tal y como recoge el Código Civil.

3.- Aunque el hipotecado es quien demanda, es el banco, la parte fuerte, el que debe probar que dio al consumidor toda la información necesaria cuando contrató la hipoteca –se invierte la carga de la prueba-.

Una manera de demostrar si la banca informó correctamente al cliente es mediante la existencia, o no, de la oferta vinculante. Entre 1991 y 2007, las entidades financieras estaban obligadas a dar al cliente dicho documento para hipotecas de menos de 150.000 euros. A partir de 2007, se produce un cambio legislativo en el que se deja la puerta abierta a la interpretación sobre si las entidades están o no obligadas a aportar, junto a la hipoteca, dicha oferta vinculante.

4.- El fallo del Supremo ata de pies y manos a los jueces ya que solamente pueden entrar a valorar si ha habido o no transparencia, pero no pueden juzgar si un determinado suelo es demasiado alto o si existe desequilibrio entre el suelo y el techo de una hipoteca.

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Fuente: El Confidencial

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